La mejor manera de cotizar un proyecto de construcción

En la escuela nos enseñan tres métodos para cotizar una construcción, pero en mi experiencia, la mejor manera es combinando los tres. Aquí te explico por qué y cómo.

Precio alzado

Mis profesores decían que el precio alzado es como darte un balazo en el pie.

Este método se basa en dividir el costo total de la obra entre los metros cuadrados de construcción (todo lo techado). Puede funcionar si repites el mismo proyecto varias veces, pero tiene sus pros y contras.

Pros

• Es fácil de calcular. Puedes dar un precio al instante solo con saber los metros cuadrados de construcción.
• Si eres el constructor, cualquier ahorro que consigas durante el proceso beneficia directamente a la empresa.
• El cliente tiene un monto fijo y sabe cuánto costará su proyecto.

Contras

• El constructor busca más ganancia sacrificando calidad para obtener “ahorros”.
• Es crucial tener todos los acabados y procesos de construcción bien definidos para evitar recortar costos en calidad.
• Cualquier aumento en el precio de los materiales lo absorbe el constructor.
• Los cambios suelen ser nulos o, en algunos casos, prohibidos.
• En otras palabras, la calidad suele ser la que se ve afectada con este método.

Administración de obra

Este método implica que el arquitecto aporte sus conocimientos, proveedores y personal a cambio de un porcentaje de lo que se ejerza en la obra.

Por ejemplo, si en un mes se gastan $100,000 (comprobados con nominas y facturas) y el constructor cobra un 15% de honorarios e indirectos, se pagan $15,000 a este.

Es una forma clara y justa de pagar.

Pros

• El costo total de la obra es el que debe ser, y el pago del arquitecto corresponde a esto.
• Se prioriza la calidad, y la gestión de cambios es sencilla porque no la hay.
• Se eligen los acabados y materiales en el momento, sin necesidad de realizar otros procesos.
• Cualquier ahorro va directo al bolsillo del cliente.

Contras

• Hay poco control del presupuesto de obra, lo que puede llevar a que salga más caro de lo esperado.
• No hay control de precios en cada etapa, lo que puede hacer que el presupuesto del cliente se salga de control si una etapa resulta más cara de lo previsto.
• No hay un monto final de obra, lo que genera incertidumbre para el cliente.
• Los constructores a menudo hacen trabajos extras para ganar más o eligen materiales más caros para aumentar sus honorarios.

Precios unitarios

El sistema de precios unitarios es el más complicado de los tres, pero vale mucho la pena.

Consiste en cotizar cada una de las partidas que conforman la construcción de una casa de manera clara y desglosada.

Un precio unitario incluye el material, equipo y mano de obra necesarios para realizar un trabajo.

Por ejemplo, un muro requiere ladrillo, mortero, cuchara, bote, agua y la mano de obra para hacerlo.

Al sumar cada uno de estos elementos, se obtiene el precio unitario de ese trabajo.

El monto total de la partida se obtiene sumando los precios unitarios, y el monto total de la obra se calcula sumando todas las partidas.

Pros

• Se obtiene un precio real de la construcción y un monto final.
• Se tiene control de la mano de obra, el material y el equipo.
• Se tiene una manera de gestionar los cambios, que puede no ser fácil pero es posible.
• Se tiene control de los aumentos de precios y se da la posibilidad de hacer ajustes.

Contras

• Es imposible considerar todos los costos extras de la obra.
• A veces se requieren trabajos especiales extras, que pueden ser difíciles de gestionar.
• Si hay algún cambio de precio durante el proceso de obra, hay que gestionar el cambio.
• Es difícil tener todo definido antes de comenzar la obra.

Entonces, ¿cuál es la mejor manera?

Como viste, todos los sistemas tienen sus pros y contras.

Pero, ¿qué pasa si aprovechas las virtudes de cada uno y creas un plan híbrido?

Así es como yo lo trabajo.

En las etapas tempranas de las pláticas con los clientes, uso el precio alzado para que tengamos una idea general de lo que estamos hablando.

Sin embargo, una vez que tenemos el proyecto ejecutivo, hago un presupuesto a precios unitarios, desglosando cada una de las partidas.

Ahí dejo claro el costo de la mano de obra, el equipo y los materiales.

Yo dejo estos a precio directo, sin ningún aumento, y al final del presupuesto agrego mis honorarios, que es el porcentaje acordado de la obra.

¿Qué significa esto?

Significa que trabajaré en base a mi presupuesto de precios unitarios, pero solo cobraré por lo ejecutado.

Mis precios unitarios me indican cuánto debo pagar por partida para alcanzar el precio presupuestado, lo que me da control total.

Si una partida resulta más cara por algún motivo, conozco el monto real del desfase y puedo planear cómo recuperarlo o avisar al cliente el motivo.

Por ejemplo, en una casa que construí hace poco, encontramos una piedra gigante que no aparecía en el estudio de suelos.

Tuvimos que contratar una máquina durante casi una semana para romperla y construir nuestros cimientos correctamente.

Este costo no estaba previsto, pero pude gestionarlo y encontrar una manera de recuperar parte de la inversión con otros ahorros, como comprar un lote de cemento y acero a un excelente precio.

De esta manera, la obra no se desfasa de precio y puedes mantener el control, la calidad y el precio justo.

En resumen

La experiencia nos lleva a crear nuestras propias herramientas que nos funcionen.

Un presupuesto bien hecho te hace el 80% del trabajo de supervisión de obra. Si haces tus precios unitarios correctamente, sabes cuántos metros cuadrados de muro debes pagar y a qué precio, así no tendrás sorpresas cuando el maestro te pase metros de más.

Esta es la manera que mejor me ha funcionado, y estoy en desacuerdo con que no sea la más fácil.

Al principio, hacer un presupuesto completo para una obra que no sabes si vas a hacer es difícil.

Sin embargo, hacerlo de manera clara ayuda mucho a que tu cliente vea tu profesionalismo y le brindes confianza.

Hasta aquí por hoy.